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Les obligations des collectivités en matière de logement social

Les obligations des collectivités en matière de logement social

Publié le : 14/03/2025 14 mars mars 03 2025
Actualités du cabinet

Face à la crise du logement qui frappe la France, la question du logement social demeure au cœur des préoccupations publiques, et dans un contexte de pénurie de logements accessibles, les collectivités territoriales sont soumises à des obligations croissantes pour garantir le droit au logement.

En France, de telles obligations trouvent leur source dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) et dans plusieurs lois successives (SRU, ALUR, ELAN), et évoluent sous l’effet des politiques publiques et des tensions immobilières.

 

Les collectivités locales face aux quotas de logements sociaux

Le logement social est une compétence partagée entre l’État et les collectivités locales, dont le rôle de ces dernières s’est accru ces dernières années sous l’effet de diverses réformes législatives.

L’article L 301-3 du CCH pose le principe selon lequel les collectivités locales sont des acteurs majeurs de la mise en œuvre du droit au logement, et la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) de 2000 a marqué un tournant en instaurant une obligation de production de logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) appartenant à des agglomérations ou des intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, avec un seuil fixé à 25 % de logements sociaux.

Les communes de plus de 15 000 habitants connaissant une croissance démographique supérieure à 5 % sont tenues, quant à elles, de compter au moins 20 % de logements sociaux.

Par ailleurs, les collectivités participent à la gestion des demandes de logements sociaux via le dispositif de réservation (logements attribués en priorité à certains publics) et doivent répondre aux obligations du Droit au Logement Opposable (DALO), qui impose de reloger certaines catégories prioritaires.

 

Entre adaptation et coercition : l’évolution des sanctions en matière de logement social

Loin d’être de simples obligations formelles, les exigences précédentes sont assorties de sanctions financières en cas de non-respect, puisque chaque année, les communes qui ne respectent pas leur quota sont passibles d’une amende proportionnelle au nombre de logements manquants.

Bien que la loi 3DS et la loi Elan soient venues assouplir certaines règles pour adapter les quotas aux réalités locales, en permettant un rattrapage de la carence par les communes, l’actualité récente montre une volonté du gouvernement de renforcer l’arsenal coercitif à l’encontre des collectivités défaillantes.
Depuis 2024 le Préfet dispose de la possibilité que lui soit transféré l’exercice du droit de préemption dans les territoires « carencées », afin notamment de conclure des conventions portant sur des programmes de construction de logements sociaux.

 

Le rôle central des Plans Locaux de l’Habitat (PLH) et la mobilisation du foncier disponible

Les métropoles, les communautés urbaines, les communautés d’agglomération, ainsi que les communautés de communes compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants, ont également l'obligation d’élaborer des Plans Locaux de l’Habitat (PLH), documents de planification définissant les objectifs de production et de réhabilitation du logement social sur un territoire donné.
Le PLH doit être compatible avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) et du Programme Local de l’Habitat Intercommunal (PLHi), garantissant ainsi une cohérence d’ensemble dans la politique d’aménagement.

Un défi de taille réside dans la conciliation entre l’offre foncière disponible et les objectifs de production. De nombreuses collectivités peinent à respecter leurs engagements en raison de la tension sur le marché immobilier, des contraintes environnementales accrues et des réticences de certains habitants face à la construction de nouveaux logements sociaux.

Dans ce contexte, plusieurs outils ont été renforcés ces dernières années :
 
  • Le droit de préemption urbain (DPU), permettant aux collectivités d’acquérir en priorité des terrains à vocation sociale ;
  • Les Zones d’aménagement concerté (ZAC), qui facilitent la production de logements en maîtrisant les prix du foncier ;
  • Le bail réel solidaire (BRS), favorisant l’accession sociale à la propriété en dissociant la propriété du bâti et du foncier.
 

Focus sur les freins actuels à la production de logements sociaux

La réglementation environnementale RE2020, entrée en vigueur en janvier 2022, impose aux nouvelles constructions des exigences accrues en matière de performance énergétique et d’empreinte carbone.
Si ces normes répondent aux impératifs climatiques actuels, elles constituent également un facteur de renchérissement des coûts de construction, rendant plus complexe l’atteinte des objectifs de production fixés par la loi SRU.

Par ailleurs, la volonté de préserver les espaces naturels et agricoles se heurte parfois aux besoins croissants en logements, notamment en zones tendues.
Certains élus plaident pour une révision des règles d’urbanisme, permettant un assouplissement du cadre réglementaire en faveur d’une plus grande flexibilité dans l’aménagement du territoire.
 
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